Domande frequenti

Quali sono le fasi in una compravendita?

Dopo la visita, se l’appartamento in vendita è piaciuto, il primo passo da compiere è quello di formulare la Proposta Irrevocabile d’Acquisto, che deve contenere:

  • I dati del venditore e dell’acquirente;
  • L’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
  • Il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
  • I tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare;
  • Un assegno intestato al Venditore come garanzia e anticipo della Caparra Confirmatoria da versare al Compromesso (o Contratto Preliminare).

In caso di proposta accettata si passa alla stesura del Compromesso (o Contratto Preliminare) in ufficio o, se richiesto, dal Notaio. Qui verrà versato al Venditore il residuo della Caparra Confirmatario e saranno definiti i vari accordi della compravendita nonché saldata la provvigione all’Agente Immobiliare. L’ultima fase è quella del Rogito Notarile in cui la proprietà viene interamente trasferita e le chiavi consegnate.

In caso di proposta non accettata verrà riconsegnato l’assegno alla parte acquirente.

 

Come registrare il Compromesso (o contratto Preliminare)?

La registrazione del Compromesso  (o Contratto Preliminare) è un obbligo previsto per legge e legato a tutte le compravendite immobiliari.

Le copie da registrare devono essere almeno due, una da lasciare in deposito all’Agenzia delle Entrate e l’altra da consegnare alla Parte Acquirente. Qual’ora la Parte Venditrice ne volesse una copia i contratti de registrare sono tre.

 

Quali sono i costi per la registrazione di un Compromesso ( o Contratto Preliminare)?

Ad ogni contratto che si presenterà per la registrazione bisognerà apporre una marca da bollo da 16,00 Euro per ogni 100 righe di testo scritte, una marca da bollo da 1 Euro per ogni allegato in formato A4 ( il foglio classico) con immagini, foto o documenti e sempre da 16,00 Euro se si tratta di fogli scritti ( ad esempio un regolamento di condominio), mentre per gli allegati in formato A3 si applica una marca da bollo da 1,50 Euro. Tutte le marche da bollo devono avere una data uguale o precedente a quella di sottoscrizione del contratto.

 

Per quel che riguarda gli importi previsti come anticipi nel contratto preliminare si dovrà versare una cifra pari allo 0,50% delle caparre confirmatorie e del 3% degli acconti prezzo. Oltre a queste somme si dovranno aggiungere 200,00 Euro come imposta fissa. Le marche da bollo si possono acquistare nei punti vendita autorizzati (solitamente le tabaccherie), mentre tutti gli altri pagamenti si possono effettuare tramite un unico modello F23 (in banca o in posta). Una volta applicate tutte le marche da bollo e pagati i giusti importi tramite F23 si porterà il tutto all’Agenzia delle Entrate di competenza, dove si dovrà compilare anche il modulo di richiesta di registrazione (modello 69). A questo punto sarà registrato e Vi saranno restituite le copie vidimate.

 

Cosa sono l’Usufrutto e la nuda Proprietà?

L’Usufrutto è il diritto ad utilizzare un bene (per esempio un immobile o un terreno) di cui altri hanno la proprietà e di trarne le utilità che essa può dare, con l’obbligo però di rispettarne la destinazione economica.

La nuda proprietà è quella situazione in cui il soggetto che detiene una proprietà privata viene spogliato del relativo diritto di godimento del bene.

 

Che cos’ la rendita catastale e il valore catastale?

La rendita catastale è il valore fiscale attribuito ad un immobile che funge da base imponibile per determinare il reddito ed il valore catastale ai fini fiscali. La si trova facendo una visura catastale di un immobile. Il valore catastale è un valore astratto e quindi diverso da quello commerciale, che costituisce la base per la riscossione delle imposte da parte dello Stato. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un moltiplicatore stabilito che varia in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile. Per gli immobili classificati nei gruppi catastali A-B-C (esclusi A10 e C1) il moltiplicatore attualmente è 115,5 (se prima casa) e 126 ( se seconda casa), per le categorie A10 e D è 63, per le categorie C1 ed E è invece 42,84.

 

Quali sono le imposte quando acquisto casa?

L’acquisto di un immobile importa il pagamento di alcune imposte che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore.

Per quanto riguarda i fabbricati se il venditore è un’impresa costruttrice l’atto di compravendita è soggetto a :

Prima casa:

  • Iva del 4% del prezzo.
  • Imp. di registro di € 200,00.
  • Imp. Ipotecaria di € 200,00.
  • Imp. Catastale € 200,00.

Seconda casa (non di lusso):

  • Iva del 10% del prezzo. (Iva 22% se l’immobile è di lusso)
  • Imp. di registro di € 200,00.
  • Imp. Ipotecaria di € 200,00
  • Imp. Catastale € 200,00.

Quando la compravendita è tra privati l’atto di compravendita è soggetto a:

Prima casa:

  • Imp. di registro del 2% del valore catastale
  • Imp. Ipotecaria fissa € 50,00
  • Imposta catastale fissa € 50,00

E' stabilito un valore minimo di € 1.000,00 per l'imposta di registro.

Seconda casa:

  • Imp. di registro del 9% del valore catastale
  • Imp. ipotecaria fissa € 50,00
  • Imp. catastale fissa € 50,00

 

Quali sono le categoria catastali?

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di 2 lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili d destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

Come si calcola l’IMU?

I passi sono i seguenti:

  • Rendita catastale (fate una visura catastale o prendetela dal rogito notarile)
  • Rivalutate la rendita catastale del 5%
  • Il risultato ottenuto moltiplicatelo x 160 che è il moltiplicatore per le abitazioni.
  • A questo punto applichiamo l’aliquota Imu del Comune. (per Savona quello della prima casa è del 0,4%, seconda casa 1,06%)

Es.

Rendita catastale 555,00 Euro

Rivalutiamo la rendita catastale: 555,00 5% = 582,75 Euro

Ora moltiplichiamo la rendita catastale rivalutata x 160: 582,75 x 160= 93.240,00 Euro

Infine facciamo: 93.240,00 x 1,06%= 988,34 Euro arrotondiamo a 988,00 Euro IMU annuale.

 

Che cos’è l’APE?

Con la pubblicazione in Gazzetta del Decreto 63/2013, l’attestato di certificazione energetica (ACE) è stato sostituito dall’APE ( Attestato di Prestazione Energetica). Attraverso l’istituzione del nuovo attestato, il decreto, lo stesso che ha innalzato al 65% la detrazione per risparmio energetico ed introdotto il “bonus mobili” per chi ristruttura casa, spiana la strada a nuove metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici.